e-3239 (Affaires et commerce)

Le gouvernement du Canada tient à remercier les signataires de lui avoir fait part de leur point de vue sur l’abordabilité des logements and la lutte à l’itinérance. Les coûts élevés du logement, surtout dans les centres urbains, continuent d’imposer une pression financière énorme sur les Canadiens de la classe moyenne et à faible revenu. Tout plan à long terme pour une économie canadienne à croissance plus rapide doit inclure des logements abordables pour les travailleurs canadiens, surtout les jeunes familles. Un marché du logement stable est essentiel aux communautés et à une classe moyenne forte. C’est pourquoi la Stratégie nationale sur le logement (SNL) du Canada, lancé en novembre 2017, est un plan de plus de 70 milliards de dollars sur 10 ans qui permettra à un plus grand nombre de Canadiens d’avoir un chez-soi. De plus, le budget 2021 a l’intention d’investir 2,5 milliards de dollars et de réaffecter 1,3 milliard de dollars en fonds existants pour accélérer la construction, la réparation ou le soutien de 35 000 logements abordables.

En 2016, environ 1,7 million de ménages canadiens avaient des besoins impérieux en matière de logement; parmi eux, plus de 1,5 million faisaient face à des problèmes d’abordabilité (Statistique Canada, 2016). Pour relever les défis liés à l’abordabilité du logement, on a mis les gens et la conviction que tous les Canadiens méritent un logement sûr et abordable au cœur de la toute première Stratégie nationale sur le logement (SNL) du Canada.

Pour aider un plus grand nombre de Canadiens à avoir accès à un logement qui répond à leurs besoins et qui est abordable, la SNL cherche à obtenir des résultats ambitieux d’ici 2027-2028, notamment :

• réduire ou éliminer les besoins en matière de logement de 530 000 ménages; 
• créer 160 000 logements neufs* et en réparer et en renouveler plus de 300 000;
• préserver 385 000 logements communautaires et en créer 55 000 nouveaux;

*Les cibles pour les logements neufs tiennent compte des nouveaux investissements annoncés en 2020.

La COVID-19 a exacerbé un grand nombre des difficultés avec lesquelles les Canadiens qui vivent dans l’itinérance et l’insécurité du logement sont aux prises.  Le discours du Trône de 2020 et le budget 2021 comprenait un engagement à éliminer entièrement l’itinérance chronique au Canada, ce qui a augmenté le niveau d’ambition de l’objectif déclaré de la Stratégie nationale sur le logement, soit de réduire de moitié l’itinérance chronique d’ici 2027-2028. Durant la pandémie, le gouvernement a plus que doublé le financement de Vers un chez-soi, la stratégie canadienne de lutte contre l’itinérance. Le budget de 2021 propose de fournir un financement supplémentaire de 567millions de dollars sur deux ans à Vers un chez-soi. Ce financement permettrait de maintenir les niveaux de financement de 2021-2022 annoncés dans l’Énoncé économique de l’automne en réponse aux pressions causées par la COVID-19. Le budget de 2021 propose également de fournir un financement de 45 millions de dollars sur deux ans, pour la mise en place d’un projet pilote visant à réduire le nombre de vétérans en situation d’itinérance à l’aide du versement de suppléments de loyer et de la prestation de services complets pour les vétérans sans abri comme le counseling, le traitement de la toxicomanie et l’aide à trouver un emploi.

En ce qui a trait aux réalités économiques auxquelles font face des millions de Canadiens, divers indicateurs et mesures sont utilisés pour comprendre et régler les problèmes d’abordabilité des Canadiens. La mesure traditionnelle utilisée pour mesurer l’abordabilité du logement, soit le rapport frais de logement-revenu (RFLR) de 30 %, donne une vue d’ensemble du pourcentage du revenu d’un ménage qui est consacré aux frais de logement. Reconnaissant qu’il existe d’autres façons de tenir compte des réalités économiques liées au logement auxquelles les Canadiens font face, la SCHL s’est engagée, dans le cadre de la Stratégie nationale sur le logement, à élaborer un nouvel indicateur qui mesurerait la capacité d’un ménage à se payer les biens de base, comme la nourriture et le transport, après avoir payé son logement. Les renseignements sur cette nouvelle mesure, l’indicateur pour mesurer la difficulté à se trouver un logement, ont été publiés en janvier 2020 et définissent un ménage comme éprouvant des difficultés à se trouver un logement s’il n’a pas les moyens de se payer un panier de biens et de services de base non liés au logement après avoir payé son logement. De plus amples renseignements sur ce nouvel indicateur se trouvent ici : https://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/blog/2020-housing-observer/new-affordability-metric-assesses-household-ability-afford-basic-goods

Concernant les clauses restrictives pour les logements abordables construits sous la SNL :

• Les programmes d’offre de la SNL, notamment le Fonds d’innovation pour le logement abordable, l’initiative Financement de la construction de logements locatifs, le Fonds national de co-investissement pour le logement, l’Initiative des terrains fédéraux et l’Initiative pour la création rapide de logements. Chacun de ces programmes comporte des exigences minimales variées relatives à l’abordabilité du logement et à la viabilité et la durabilité des ensembles.

• Des engagements spéciaux sont intégrés aux ententes contractuelles conclues avec les proposants dans le cadre de chacun de ces programmes afin de s’assurer que les exigences en matière d’abordabilité sont respectées pendant la période prescrite.

Dans le cadre de la Stratégie nationale sur le logement, le gouvernement du Canada accorde en priorité du financement aux fournisseurs de logements sans but lucratif et aux coopératives d’habitation.

• Les partenariats avec les fournisseurs de logements sans but lucratif sont priorisés dans le cadre du Fonds national de co-investissement pour le logement, qui soutient la création de logements abordables et la réparation et le renouvellement de logements abordables et communautaires existants. Le gouvernement investit 13,2 milliards de dollars sur 10 ans pour créer 60 000 logements neufs et réparer ou renouveler 240 000 logements. Au 31 mars 2021, le gouvernement s’était engagé à investir plus de 3,6 milliards de dollars pour soutenir la création de près de 13 900 logements neufs et la réparation et le renouvellement de 74 600 logements.

• Le gouvernement investit 500 millions de dollars sur 10 ans dans le cadre de l’Initiative fédérale de logement communautaire pour soutenir les ensembles de logements communautaires administrés par le gouvernement fédéral dont l’accord d’exploitation, conclu dans le cadre des anciens programmes de logement social, arrive à échéance. Cette initiative profitera aux fournisseurs de logements sans but lucratif et aux coopératives d’habitation qui possèdent des logements communautaires administrés par le gouvernement fédéral. Au 31 mars 2021, plus de 14,8 millions de dollars en aide au loyer avaient été versés pour plus de 5 200 logements pour personnes à faible revenu, ce qui a permis de soutenir plus de 24 622 logements communautaires. Le budget de 2021 propose un investissement supplémentaire de 118,2 millions de dollars sur sept ans dans le cadre de cette initiative pour soutenir les fournisseurs de logements communautaires sans but lucratif et coopératifs qui offrent des logements à long terme à de nombreux ménages vulnérables.

• Dans le cadre de l’Initiative canadienne de logement communautaire, le gouvernement fédéral fournit 4,3 milliards de dollars sur neuf ans (avec des contributions équivalentes des provinces et des territoires, pour un investissement total de 8,6 milliards de dollars) aux provinces et aux territoires pour protéger, renouveler et accroître le parc de logements sociaux en offrant un soutien continu aux fournisseurs de logements subventionnés, y compris les logements sociaux pour les Autochtones en milieu urbain. Au 31 décembre 2020, les provinces et les territoires avaient engagé 192,8 millions de dollars pour soutenir 45 400 logements.

Le gouvernement du Canada est actuellement en voie de livré la toute première Stratégie nationale sur le logement du Canada : un plan décennal visant à améliorer le caractère abordable, la disponibilité et la qualité du logement pour les Canadiens. Il est plus important que jamais d’avoir un chez-soi sûr et abordable, surtout pour les personnes vulnérables.

Ministère des Finances Canada

Le gouvernement remercie les pétitionnaires d’avoir exprimé leur point de vue sur l’importance des logements abordables.

• Une Stratégie nationale sur le logement d’une valeur de plus de 70 milliards de dollars, lancée en 2017, qui appuiera la construction de jusqu’à 125 000 habitations abordables et augmentera l’offre de logements au Canada.
• L’Incitatif à l’achat d’une première propriété, qui réduit les paiements hypothécaires d’un premier acheteur pour rendre l’achat d’une habitation plus abordable. Le gouvernement a récemment élargi l’accès à cette mesure d’aide pour s’assurer qu’un plus grand nombre de Canadiens de la classe moyenne de Toronto, de Vancouver et de Victoria, qui vivent dans les marchés immobiliers les plus chers du Canada, peuvent en profiter.
• L’Initiative pour la création rapide de logements afin de répondre aux besoins urgents des Canadiens vulnérables dans l’ensemble du pays. Ce programme de 1 milliard de dollars sera bonifié de 1,5 milliard de dollars provenant du budget fédéral récent.
• Le 1^er janvier 2022, le gouvernement instaurera la première taxe nationale du Canada sur les propriétés vacantes appartenant à des non-résidents non-Canadiens. Les logements ne devraient pas être des instruments de placement passif pour l’argent étranger. Ils devraient être un foyer pour les familles canadiennes.
• Un investissement sans précédent de 300 millions de dollars dans le cadre de l’initiative Financement de la construction de logements locatifs afin d’appuyer la conversion en logements abordables des espaces de bureau vides qui sont apparus dans nos centres-villes.
• Le plus grand investissement dans le transport en commun dans l’histoire canadienne, à l’échelle du Canada, des zones urbaines aux zones rurales, qui a aussi pour but de rendre nos communautés plus vivables et plus abordables. Cette mesure est essentielle pour aider les familles qui travaillent. Elle leur offre plus d’options d’endroits où acheter une maison au Canada. Le gouvernement fédéral investira 14,9 milliards de dollars dans des projets de transport en commun au cours des huit prochaines années, avec un financement permanent de 3 milliards de dollars par année.

Partie 3)  Éliminer les exonérations fiscales accordées aux FPI

Les fiducies de placement immobilier (FPI) sont généralement des fiducies canadiennes cotées en bourse qui gagnent du revenu passif provenant de biens immobiliers (par exemple du revenu de location). Elles bénéficient du traitement fiscal transparent applicable aux entités intermédiaires lorsqu’elles distribuent leurs profits à leurs investisseurs. Par conséquent, le revenu de location gagné par une FPI est généralement imposé de façon similaire, qu’il soit gagné par une FPI et distribué à un investisseur ou gagné directement par un propriétaire-bailleur qui n’est pas incorporé. Étant donné le traitement fiscal similaire qui s’applique dans les deux scénarios, le gouvernment est d’opinion que les FPI ne sont pas sujettes à un traitement fiscal préférentiel dans ce contexte. Bien que le revenu de location gagné par une société privée sous contrôle canadien (SPCC) ne bénéficie pas de façon explicite du traitement fiscal transparent applicable aux entités intermédiaires, le système fiscal comporte des règles (telles que l’impôt en main remboursable au titre de dividendes (IMRTD) et le crédit d’impôt pour dividendes) qui permet au revenu passif gagné par une SPCC d’être distribué à des actionnaires de manière à ce que le total de l’impôt corporatif et de l’impôt personnel soit à peu près équivalent à l’impôt dû qui serait autrement exigible si le revenu de location était gagné directement par le propriétaire-bailleur. Tout compte fait, il y a généralement un traitement fiscal neutre applicable au revenu de location, que le revenu soit gagné par l’entremise d’une FPI, d’une SPCC ou directement par un propriétaire-bailleur.

Partie 4)  Renforcer la réglementation concernant les investissements étrangers dans les biens immobiliers résidentiels

Le gouvernement fédéral continue de réaliser des investissements importants dans de nouvelles initiatives visant à renforcer le Régime canadien de lutte contre le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes (LRPC-FAT), y compris des mesures précises pour contrer le blanchiment d’argent dans le secteur des biens immobiliers, tant de sources domestiques, qu’étrangères.

Par exemple, le budget fédéral de 2019 a annoncé la création de nouvelles équipes consacrées à la vérification immobilière au sein de l’Agence du revenu du Canada pour surveiller les transactions dans le secteur immobilier. De plus, il a fourni des fonds supplémentaires au Centre d’analyse des opérations et déclarations financières du Canada (CANAFE) afin d’accroître ses activités d’application de la loi dans le secteur immobilier pour mieux décourager, détecter et prévenir la criminalité financière. Les entités réglementées en vertu du Régime canadien de lutte contre le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes, comme les courtiers immobiliers, les promoteurs immobiliers et les banques, ont des obligations, notamment en matière de déclaration des transactions suspectes, de tenue de dossiers et d’identification des clients.

Plus récemment, le budget fédéral de 2021 propose de fournir un financement de 2,1 millions de dollars sur deux ans pour qu’Innovation, Sciences et Développement économique Canada soutienne la mise en œuvre d’un registre public de la propriété effective des entreprises d’ici 2025. Cela permettra de rendre les renseignements sur la propriété effective plus accessibles afin de contrer l’utilisation abusive des sociétés à des fins illicites.

De récentes modifications réglementaires (qui entreront en vigueur en juin 2021) ont renforcé les obligations en matière de LRPC-FAT pour tous les secteurs déclarants, y compris le secteur immobilier. Par exemple, les agents, courtiers et promoteurs immobiliers seront tenus de prendre des mesures raisonnables lors de certaines transactions ou activités pour recueillir des renseignements sur la propriété effective, déterminer si un client est une personne politiquement exposée et prendre des mesures renforcées s’il est déterminé que le risque lié au client est élevé. Ces dernières comprennent des obligations précises comme celles d’établir l’origine des fonds et la source de richesse du client, et de faire examiner par la haute direction toute transaction de 100 000 dollars ou plus.

En outre, le budget 2021 a annoncé l'intention du gouvernement de mettre en œuvre une taxe nationale annuelle de 1 % sur la valeur des biens immobiliers résidentiels appartenant à des non-résidents et à des non-Canadiens qui sont considérés comme vacants ou sous-utilisés, à compter du 1er janvier 2022.

Partie 7)  Créer une taxe sur les logements vides pour les propriétaires de biens résidentiels qui laissent des immeubles et des unités vacants

Le budget de 2021 a annoncé l’intention du gouvernement de mettre en œuvre une taxe nationale annuelle de 1 % sur la valeur des biens immobiliers résidentiels appartenant aux personnes non-résidents et non-Canadiens qui sont considérés comme vacants ou sous-utilisés, à compter du 1er janvier 2022.

Partie 8)  Réglementer les investisseurs dans des biens immobiliers résidentiels dont le prix est inférieur aux prix régionaux médians afin d’accroître l’accès à des propriétés abordables pour les Canadiens qui achètent des maisons

Tous les Canadiens méritent un logement sûr et abordable, que ce soit en tant que propriétaires ou locataire dans leur collectivité. Trouver un logement abordable est un défi pour de nombreux Canadiens, particulièrement dans les plus grandes villes comme Toronto et Vancouver, où la hausse du coût de la vie, la disponibilité limitée des logements et la forte croissance démographique ont fait passer les coûts d’achat et de location d’une maison au-delà de ce que de nombreuses personnes peuvent se permettre.

Le gouvernement du Canada s’engage à appuyer l’abordabilité des logements, plus particulièrement pour les personnes pour qui il est de plus en plus difficile d’acheter une première maison.

La garantie gouvernementale de prêts hypothécaires assurés facilite l’accès des Canadiens à un financement hypothécaire à un taux d’intérêt bas, ainsi aidant les Canadiens à devenir propriétaires.

Le gouvernement est également sur la bonne voie pour verser plus de 70 milliards de dollars d’ici 2027-2028 dans le cadre de la Stratégie nationale sur le logement afin d’aider un plus grand nombre de Canadiens à trouver un logement. Par exemple, le budget de 2021 a annoncé un financement supplémentaire de 1,5 milliard de dollars pour l’Initiative pour la création rapide de logements en 2021-2022 afin de répondre aux besoins urgents de logement des Canadiens vulnérables.

Pour rendre l’accès à la propriété plus abordable, le gouvernement a lancé en septembre 2019 l’Incitatif à l’achat d’une première propriété, qui s’élève à 1,25 milliard de dollars, et qui permet aux acheteurs d’une première propriété admissibles de réduire leurs coûts d’emprunt en partageant le coût d’achat d’une maison avec le gouvernement. Comme l’a annoncé l’Énoncé économique de l’automne 2020, le gouvernement élargit l’Incitatif à l’achat d’une première propriété afin d’améliorer l’admissibilité sur les marchés à prix plus élevés de Toronto, de Vancouver et de Victoria. Le programme élargi sera disponible ce printemps.

Comme indiqué ci-dessus, la réglementation des biens immobiliers résidentiels est généralement une question de droits de propriété, qui relève de la compétence provinciale. En même temps, notre gouvernement reconnaît que les différents ordres de gouvernement doivent travailler ensemble pour bien comprendre les problèmes de logement qui affectent nos collectivités et la meilleure façon de les régler ensemble. Par exemple, les gouvernements du Canada et de la Colombie-Britannique sont des partenaires dans la création du Groupe d’experts sur l’avenir de l’offre de logements et l’abordabilité, qui a pour mandat de déterminer et d’évaluer les mesures que les différents ordres de gouvernement peuvent prendre pour accroître l’offre de logements et améliorer l’abordabilité dans les marchés à prix élevé de la Colombie-Britannique. Le Groupe devrait présenter son rapport final plus tard ce printemps.